随着城镇化的推进，更多人会接触到保障性住房和拆迁安置房，那么销售或购买这类住房是否需要缴纳税款?今天，省地税局详细对该类房产的处置涉及营业税政策问题进行解读。
Q：机关、事业单位和企业(以下简称“单位”)出售保障性住房是否需要缴纳营业税?
A：《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。因此，单位向职工出售保障性住房应就取得的全部价款和价外费用按照“销售不动产”税目申报缴纳营业税。
Q：谁是集资建设住房“销售不动产”营业税的纳税人?
A：集资建设住房是单位利用自有土地或下属单位土地，按基建程序办理集资建设住房立项并组织实施的，在出售前，其所有权属于单位。单位收取职工的集资款是职工为取得房屋所有权而支付的货币资金。而单位将房屋所有权转移给职工，也是基于取得了职工的集资款，属于有偿销售不动产行为。因此，单位集资建设住房，无论其与职工签订何种形式的合同或协议，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条的规定缴纳营业税。集资建设住房销售不动产营业税的纳税人是有偿转让集资建设住房所有权的机关、事业单位和企业，并不是取得集资房的职工。
Q：如何界定“2010年12月30日前销售的集资房”?
A：单位建设集资房从报批、立项、开工建设、完工验收历时比较长，时间短的也要一、两年，时间长的五、六年，甚至十年的;一般分期缴纳集资款，缴纳各期集资款时间有的跨时也比较长。集资建房(售房)合同有的是在建设过程中签订，有的是在完工后才签订。不管历时多长，形式怎样，“2010年12月30日前销售的集资房”按照营业税纳税义务发生时间确定。单位出售集资房纳税义务发生时间在2010年12月30日前的，暂免征收营业税;纳税义务发生时间在2010年12月30日后(含)的，需缴纳营业税。纳税义务发生时间根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条和第二十五条确定，即：对实际收取集资款的时间和购房合同中约定的收款时间，按照“孰先”原则确定纳税义务发生时间。
Q：开发回迁安置用房是否征收营业税?
A：《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第2号)规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
Q：个人销售拆迁补偿住房是否征收营业税?
A：《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)有关规定，对开发公司偿还建筑面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定征收营业税。对开发公司偿还建筑面积超出拆迁建筑面积部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的市场价核定征收营业税。
Q：单位出售保障性住房营业税有没有税收优惠?
A：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)和《财政部国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》(财税〔2013〕62号)文件规定，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。此项优惠政策仅限于房改房。
根据《海南省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(琼地税发〔1999〕352号)和《海南省地方税务局关于公布废止修改和继续有效的税收规范性文件目录的公告》(海南省地方税务局公告2010年第6号)有关规定，对企业、行政事业单位经房改部门批准，按建筑安装成本集资合作兴建的职工住房(即集资房)，2010年12月30日前销售的，暂免征收销售不动产环节的营业税;2010年12月30日后(含)销售的，应按规定征收销售不动产环节的营业税。
除上述营业税优惠政策外，其他保障性住房均没有营业税税收优惠，需按照“销售不动产”税目缴纳营业税。
Q：房改房和符合条件的集资房减免税手续如何办理?
A：单位出售房改房和符合条件的集资房，在做完立项登记后，需要携带住建部门批复的相关批文、出售住房合同及售房收入证明等资料，到办税服务厅进行减免税备案。只有做完减免税备案后，在进行纳税申报时才能享受相应的减免。
Q：单位出售保障性住房经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，应承担哪些法律责任?
A：《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，单位出售保障性住房，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，属于偷税行为，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
Q：单位出售保障性住房未在税务机关责令限期内缴纳税款的，税务机关可采取哪些措施?
A：《中华人民共和国税收征收管理法》第四十四条规定，欠缴税款的纳税人或者他的法定代表人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。因此，单位出售保障性住房未在税务机关责令限期内结清应纳税款、滞纳金或者提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其法定代表人出境。
以上材料由省地税局提供